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2024年新不動産法が施行されるにあたり、個人・法人を問わず、皆様のビジネスに役立つポイントをお伝えさせて頂きたいと思っております。
1. 非内国経済組織への影響(不動産事業の範囲の拡大)
| • 外国投資資本を有する企業(非内国企業という)及び国内企業のみがあり、区別される。 • 外国投資家により1株のみ保有されている企業であっても、「非内国企業」とみなされ、より厳格な規制の対象として扱われる。 (2014年不動産事業法の11条) |
• 2020年投資法における「非内国経済組織」の概念と統一にすること。 • 非内国経済組織におき、2つ種類がある。 1. 外国投資手続きを実施する経済組織: 2020年投資法の23条1項に基づき外国投資家として扱われ、 不動産事業に関する事業範囲も厳格に制限される。 2. 国内投資手続きを実施する経済組織: 2020年投資法の23条2項に基づき国内投資家として扱わ れ、不動産事業に関する事業範囲も国内投資家のように取り扱われる。 (2023年不動産事業法の10条) |
2. 賃貸期間全体について一括して土地賃貸料を徴収する場合の限定
| • 172.1条 借用期間に一括若しくは年次払いでの土地借用の方法の選択ができる。 • 土地を借りできる場合は56条に規定される。 |
• 120.2条 以下の場合のみ、一括払いでの土地賃借 をできる。 a) 農林水産・製塩に投資するプロジェクトを実施する b) 工業団地、産業クラスター、ハイテクパークにおける土地、工業団地における労働者ための宿泊施設、公共目的で使用される土地、オフィスビジネス・観光活動のための商業用地・サビース用地を使用する c)住宅法に基づく社会福祉住宅を建設するための土地を使用する |
3. 不動産プロジェクトの譲渡
不動産プロジェクトの全部または一部を譲渡することはこれまで通り認められているが、2つの顕著な条件変更がある:
1) 譲渡人が土地の割当・賃借、土地使用目的の変更許可を決定し、プロジェクトの土地資金義務を履行した場合(プロジェクト譲渡の全部または一部について土地使用権証明書が不要になった場合)
2) 土地譲渡人は、決定事項(もしあれば)に完全に従わなければならない。
4. 不動産プロジェクトの所有者の資本の要件
- プロジェクトの土地利用規模が20ヘクタール未満である場合：所有者の資本は投資総資本の最低20％以上
- 土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトの場合：所有者の資本は 投資総資本の最低15％以上
- 資本を調達する能力を確保しなければならない
以上
